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공공분양 청약조건 3분 확인, 최대 70% 저렴하게 내집마련하는 법
지금 신청!! 공공분양 청약조건 3분 확인, 최대 70% 저렴하게 내집마련하는 법. 복지로 소개 뉴홈 나눔형·선택형·일반형 완벽 비교, 2025년 신청자격·소득기준·자산기준·신청방법 4단계 총정리. 신혼부부·생애최초·신생아 특별공급 확대.
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나눔형 - 시세 70% 분양가
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💰 공공분양으로 얼마나 절약할까?
시세 5억 아파트를 3억 5천에
✅ 나눔형: 시세 70% 저렴한 분양가 (약 1억 5천만원 절약)
✅ 일반형: 시세 80% 저렴한 분양가 (약 1억원 절약)
✅ 저금리 장기모기지: 연 1.9~3.0% 고정금리 40년
✅ 초기 자금 부담: 일반 분양의 50~70% 수준
⚠️ 2025년 공공분양 변경사항: 신혼부부·생애최초 특공 비율 대폭 확대
📌 신혼부부 특별공급: 30% → 35% 확대
📌 생애최초 특별공급: 25% → 30% 확대
📌 신생아 우선공급: 전체 물량의 20% 별도 배정 (2023년 3월 28일 이후 출산)
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☑️ 무주택세대구성원이다
☑️ 청약통장(주택청약종합저축) 가입되어 있다
☑️ 우리 가구 소득이 도시근로자 월평균소득 100~200% 이하다
☑️ 총자산 3억 6천만원 이하다 (나눔형·선택형 기준)
☑️ 자동차 가액 3천 8백만원 이하다
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목차
1. 공공분양이란? 복지로에서 소개하는 주거복지 혜택
2. 뉴홈 3가지 유형 완벽 비교 (나눔형·선택형·일반형)
3. 공공분양 신청자격 및 소득기준 총정리
4. 공공분양 신청방법 4단계
5. 특별공급 vs 일반공급 어떤게 유리할까?
6. 자주 묻는 질문 FAQ 10가지
공공분양이란? 복지로에서 소개하는 주거복지 혜택
공공분양의 정의와 목적
공공분양은 복지로에도 등록된 국가 주거복지 정책입니다.
한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 같은 공공기관이
공공택지에 국민주택을 건설하여 시세보다 저렴하게 분양하는 제도입니다.
소득이 낮은 무주택 서민, 신혼부부, 다자녀가구, 생애최초 주택구입자 등
정책적 배려가 필요한 국민들의 내집 마련을 지원하는 것이 목적입니다.
일반 민간 분양과 달리 정부 지원으로 분양가를 시세 대비 70~80% 수준으로
낮춰서 무주택 실수요자들에게 주택 구입의 기회를 제공합니다.
공공분양과 민간분양의 차이점
공공분양과 민간분양은 여러 면에서 차이가 있습니다.
공공분양의 특징:
공공기관이 건설한 국민주택을 분양하며,
분양가가 시세 대비 70~80% 수준으로 매우 저렴합니다.
청약통장 납입 금액과 기간, 무주택 기간이 중요하며
순위순차제로 당첨자를 선정합니다.
민간분양의 특징:
삼성 래미안, 현대 힐스테이트 등 민간 건설사가 짓는 브랜드 아파트이며
시세에 근접한 분양가로 공급됩니다.
청약 가점제를 주로 사용하며 무주택 기간, 부양가족 수,
청약통장 가입기간 등을 점수화하여 높은 순으로 당첨자를 선정합니다.
| 구분 | 공공분양 | 민간분양 |
|---|---|---|
| 건설주체 | LH, SH 등 공공기관 | 민간 건설사 |
| 분양가 | 시세 70~80% 수준 | 시세에 근접 |
| 당첨자 선정 | 순위순차제 (납입금액·기간) | 가점제 (무주택기간·부양가족) |
| 특별공급 비율 | 70% (2025년 기준) | 공고에 따라 다름 |
뉴홈 3가지 유형 완벽 비교 (나눔형·선택형·일반형)
뉴홈(New:Home)이란?
뉴홈은 2022년 10월 정부가 발표한 새로운 공공분양 브랜드입니다.
'청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획'의 핵심으로,
앞으로 5년간 50만 호를 공급할 예정입니다.
개인의 상황에 맞게 나눔형 25만호, 선택형 10만호, 일반형 15만호로
나누어 공급하며, 각 유형마다 저렴한 분양가와 전용 모기지 지원 등
차별화된 혜택을 제공하여 청년과 무주택 서민의 내집 마련 기회를 확대합니다.
나눔형 공공분양 (이익공유형)
분양가: 시세의 70% 수준
나눔형은 가장 저렴한 분양가로 주택을 공급받을 수 있는 유형입니다.
분양가의 80%까지 최대 5억원 한도로 40년 만기,
연 1.9~3.0% 고정금리의 전용 모기지를 지원받을 수 있습니다.
예를 들어 시세 5억원 주택을 나눔형으로 분양받으면
분양가는 3억 5천만원이며, 초기 자금은 약 7천만원만 있으면 됩니다.
의무거주기간: 5년
특징: 주택 처분 시 시세차익의 70%는 본인에게, 30%는 공공기관(LH/SH)에 귀속
매도 시 반드시 공공기관에 환매해야 하며, 일반 시장에 매각할 수 없습니다.
토지임대료: 토지임대부 주택인 경우 매월 토지임대료 납부 필요
💰 나눔형 실제 사례
시세 5억 → 분양가 3억 5천
✅ 초기 필요 자금: 약 7천만원
✅ 대출 가능 금액: 2억 8천만원 (80%)
✅ 대출 이자: 연 1.9~3.0% 고정금리
✅ 5년 후 시세차익: 본인 70% + 공공 30%
선택형 공공분양 (6년 분양전환)
분양가: 입주시 감정가 + 분양시 감정가의 평균
선택형은 저렴한 임대료로 6년간 먼저 거주해본 후
분양 여부를 자유롭게 선택할 수 있는 유형입니다.
실제 거주하면서 주택의 장단점을 확인하고,
6년 후 주변 시세를 고려하여 분양 결정을 할 수 있습니다.
분양가 계산 예시:
입주시 추정 분양가 4억원, 6년 후 감정가 8억원인 경우
최종 분양가 = (4억 + 8억) ÷ 2 = 6억원
입주 시점에는 보증금의 80%를 최저 1.7% 고정금리로 전용 전세대출 지원,
6년 후 분양 선택 시에는 나눔형과 동일한 전용 모기지를 지원받습니다.
(최대 5억원 한도, 40년 만기, 연 1.9~3.0% 고정금리)
일반형 공공분양
분양가: 시세의 80% 수준 (분양가상한제 적용)
일반형은 기존 공공분양주택과 동일한 방식입니다.
나눔형보다는 분양가가 다소 높지만 여전히 시세 대비 20% 저렴하며,
처분 손익을 100% 본인이 가져갈 수 있다는 장점이 있습니다.
의무거주기간: 분양가에 따라 3년 또는 5년
대출 지원: 디딤돌대출, 보금자리론 등 일반 정부지원 모기지
특징: 일반공급 물량 중 20%는 추첨제로 선정하여 청년층 당첨 기회 확대
공공에 환매할 필요 없이 의무거주기간 이후 자유롭게 매매 가능하며,
시세차익을 전액 본인이 가져갈 수 있습니다.
| 구분 | 나눔형 | 선택형 | 일반형 |
|---|---|---|---|
| 분양가 | 시세 70% | 입주시+분양시 평균 | 시세 80% |
| 전용 모기지 | 최대 5억, 40년, 1.9~3.0% | 최대 5억, 40년, 1.9~3.0% | 일반 정부지원 대출 |
| 시세차익 | 본인 70%, 공공 30% | 본인 100% | 본인 100% |
| 의무거주 | 5년 | 6년 임대 후 선택 | 3~5년 |
| 청년특공 | 15% | 15% | 없음 |
공공분양 신청자격 및 소득기준 총정리
기본 신청자격 (공통사항)
공공분양주택에 신청하기 위한 기본 자격은 다음과 같습니다.
1. 무주택세대구성원
입주자 모집공고일 현재 세대구성원 전원이 무주택자여야 합니다.
무주택세대구성원이란 본인과 배우자, 본인과 배우자의 직계존비속 및
그 배우자 중 세대별 주민등록표상 같이 등재되어 있는 사람을 말합니다.
2. 주택청약종합저축 가입
청약통장에 가입되어 있어야 하며,
일반공급 1순위는 가입 후 1년 경과 및 12회 이상 납입이 필요합니다.
나눔형과 선택형은 6개월 이상 납부 실적으로도 신청 가능합니다.
3. 해당 지역 거주요건
해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원에게 우선 공급하며,
공고문에 명시된 거주기간 요건을 충족해야 합니다.
소득기준 (2025년 기준)
공공분양주택은 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득을 기준으로
소득요건을 충족해야 합니다.
일반형 소득기준:
전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 100% 이하
(맞벌이 부부는 120~200%까지 완화)
나눔형·선택형 소득기준:
일반공급: 소득 100% 이하
특별공급: 신혼부부·생애최초는 140% 이하, 맞벌이는 200%까지 가능
2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀가 있는 경우
소득기준이 최대 20%p 완화됩니다!
📊 2025년 도시근로자 가구당 월평균소득 (100% 기준)
• 1인 가구: 약 400만원
• 2인 가구: 약 550만원
• 3인 가구: 약 700만원
• 4인 가구: 약 825만원
• 5인 가구: 약 850만원
• 6인 이상: 5인 가구 금액 + 초과 1인당 약 70만원 추가
자산기준
공공분양주택 신청자는 소득기준과 함께 자산기준도 충족해야 합니다.
총자산 기준 (2025년):
세대구성원 전원이 보유한 모든 총자산가액 합산
• 기본: 3억 6천 2백만원 이하
• 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀 1명: 3억 9천 8백만원 이하
• 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀 2명 이상: 4억 3천 4백만원 이하
자동차 가액 기준:
• 기본: 3,803만원 이하
• 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀 1명: 4,183만원 이하
• 2023년 3월 28일 이후 출생 자녀 2명 이상: 4,563만원 이하
총자산은 부동산, 자동차, 금융자산, 일반자산을 합산한 금액에서
부채를 차감하여 산정하며, 자동차는 비영업용 승용자동차만 해당됩니다.
| 구분 | 소득기준 | 자산기준 |
|---|---|---|
| 나눔형·선택형 | 100% 이하 (맞벌이 120~200%) | 총자산 3.62억 이하, 차량 3,803만원 이하 |
| 일반형 | 100% 이하 (특공은 140%) | 공고문 참조 |
| 신생아 가구 (2023.3.28 이후) |
기준 + 최대 20%p 완화 | 기준 + 최대 20% 완화 |
공공분양 신청방법 4단계
1단계: 입주자 모집공고 확인
공공분양 청약을 하기 전에 가장 먼저 해야 할 일은
입주자 모집공고를 꼼꼼히 확인하는 것입니다.
공고 확인 방법:
• 청약홈(www.applyhome.co.kr) - APT청약 메뉴
• LH청약플러스(apply.lh.or.kr) - LH 공공분양
• 뉴홈 사전청약 사이트(뉴홈.kr)
• 마이홈포털(www.myhome.go.kr)
공고문에서 확인해야 할 주요 내용은
공급 일정, 공급 규모, 공급 대상, 소득·자산 기준,
특별공급 및 일반공급 물량, 분양가격, 당첨자 선정방법 등입니다.
📱 청약 신청 4단계 간단 정리
1단계: 입주자 모집공고 확인 (청약홈, LH청약플러스)
2단계: 본인 자격요건 확인 (소득·자산·무주택 등)
3단계: 청약 신청 (청약홈 또는 LH청약플러스에서 온라인 신청)
4단계: 당첨자 발표 및 서류 제출 (당첨 시 필요서류 준비)
2단계: 청약통장 가입 및 자격요건 확인
청약을 신청하려면 주택청약종합저축에 가입되어 있어야 합니다.
아직 가입하지 않았다면 은행 방문 또는 인터넷뱅킹으로
주택청약종합저축 가입을 먼저 진행하세요.
청약통장 가입 가능 은행:
국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 농협은행,
기업은행, SC제일은행, 대구은행, 부산은행, 경남은행 등
청약홈에서 '청약자격 확인' 메뉴를 이용하면
본인의 세대구성원, 청약 제한사항, 주택 소유 여부,
청약통장 가입 내역을 한눈에 확인할 수 있습니다.
3단계: 청약 신청하기
청약 신청 방법:
온라인 신청
• 청약홈(www.applyhome.co.kr) 접속
• 공동인증서 또는 금융인증서로 로그인
• 청약신청 메뉴에서 해당 단지 선택
• 특별공급 또는 일반공급 중 선택
• 신청 정보 입력 후 최종 제출
신청 가능 시간:
청약 신청일 오전 9시부터 오후 5시 30분까지
(청약자가 몰리면 마감 시간 연장 가능)
청약 신청은 1세대 1건만 가능하며,
중복 신청 시 모두 무효 처리됩니다.
마감 시간 전까지는 취소 후 재신청이 가능합니다.
4단계: 당첨자 발표 및 서류 제출
청약 신청 후 약 1주일 뒤 당첨자가 발표됩니다.
청약홈에서 '당첨조회' 메뉴를 통해 결과를 확인할 수 있으며,
문자 메시지로도 당첨 여부가 통보됩니다.
당첨 후 절차:
1. 당첨자 서류 제출 기간 내 필요서류 준비
2. 지정된 장소에 서류 제출 (방문 또는 우편)
3. 자격 심사 통과 후 계약 체결
4. 중도금 및 잔금 납부
5. 입주
주요 제출 서류:
주민등록등본, 주민등록초본, 가족관계증명서,
소득증빙서류, 자산증빙서류, 청약통장 가입확인서,
혼인관계증명서(신혼부부 특공), 출생증명서(신생아 특공) 등
특별공급 vs 일반공급 어떤게 유리할까?
특별공급의 종류와 비율
공공분양주택은 전체 물량의 70%를 특별공급으로 제공하며,
나머지 30%를 일반공급으로 제공합니다.
(2025년 개정 기준)
주요 특별공급 유형:
1. 신혼부부 특별공급 (35%)
혼인 7년 이내 또는 예비신혼부부(입주 전 혼인 예정자)
소득기준 140% 이하, 맞벌이는 200%까지 가능
2. 생애최초 특별공급 (30%)
본인과 배우자 모두 생애 최초로 주택 구입하는 경우
5년 이상 소득세 납부한 근로자 또는 자영업자
소득기준 160% 이하
3. 신생아 특별공급 (20%)
2023년 3월 28일 이후 출산·임신·입양한 가구
전체 물량의 20%를 별도 배정하는 신설 제도
4. 다자녀가구 특별공급
미성년 자녀 3명 이상 가구
5. 노부모부양 특별공급
만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 부양한 경우
6. 청년 특별공급 (15%, 나눔형·선택형만)
만 19세~39세 무주택 청년
청약통장 6개월 이상 납부
일반공급 당첨자 선정방법
일반공급은 청약통장 가입자를 대상으로 순위·순차에 따라 선정합니다.
1순위 선정방법:
청약통장 가입 1년 경과 + 12회 이상 납입한 무주택세대구성원
동일 순위 경쟁 시 무주택기간, 저축총액(또는 저축횟수) 순으로 선정
우선공급 (80%):
일반공급 물량의 80%는 1순위자를 대상으로 우선 공급
무주택기간이 길고 청약통장 납입금액이 많을수록 유리
잔여공급 (20%):
일반공급 물량의 20%는 추첨제로 선정
청약 가점이 낮은 청년층도 당첨 기회가 있음
신생아 우선공급:
일반공급 물량의 50%를 2세 미만 자녀가 있는 가구에 우선 공급
💡 어떤 공급 유형이 유리할까?
✅ 신혼부부라면 → 신혼부부 특별공급 (당첨 확률 높음)
✅ 2023년 3월 이후 출산했다면 → 신생아 특별공급 (별도 20% 물량)
✅ 생애 첫 주택 구입이라면 → 생애최초 특별공급
✅ 청약 가점이 낮은 청년이라면 → 일반공급 추첨제 노려보기
✅ 미혼 청년이라면 → 청년 특별공급 (나눔형·선택형만)
당첨 확률을 높이는 팁
1. 청약통장 꾸준히 납입하기
무주택 기간도 중요하지만 청약통장 납입 금액과 횟수도
당첨자 선정에 중요한 기준입니다.
매월 10만원씩 꾸준히 납입하는 것이 유리합니다.
2. 본인에게 맞는 특별공급 유형 찾기
신혼부부, 생애최초, 다자녀 등 본인이 해당하는
특별공급이 있다면 반드시 신청하세요.
일반공급보다 경쟁률이 낮아 당첨 확률이 높습니다.
3. 신생아 특별공급 적극 활용
2023년 3월 28일 이후 출산·임신·입양한 경우
전체 물량의 20%가 별도 배정되므로 당첨 기회가 큽니다.
4. 소득·자산 기준 꼼꼼히 확인
신생아가 있는 경우 소득 20%p, 자산 20% 완화 혜택을
받을 수 있으니 반드시 확인하세요.
5. 청약 연습하기
청약홈에서 제공하는 '청약 연습하기' 메뉴를 통해
미리 청약 과정을 연습해보면 실전에서 실수를 줄일 수 있습니다.
자주 묻는 질문 FAQ
| 질문 | 답변 |
|---|---|
| 공공분양과 민간분양의 가장 큰 차이는 무엇인가요? | 공공분양은 공공기관이 건설하여 시세 대비 70~80% 저렴한 가격으로 공급하며, 소득·자산 기준이 있습니다. 민간분양은 민간 건설사가 시세에 근접한 가격으로 공급하며 소득 제한이 없습니다. |
| 나눔형과 일반형 중 어느 것이 더 유리한가요? | 나눔형은 분양가가 시세의 70%로 가장 저렴하고 저금리 모기지를 지원받지만, 매도 시 시세차익의 30%를 공공에 반납해야 합니다. 일반형은 분양가가 시세의 80%이지만 시세차익을 100% 가져갈 수 있습니다. 장기 보유 예정이라면 나눔형, 단기 처분 가능성이 있다면 일반형이 유리합니다. |
| 청약통장은 얼마나 넣어야 하나요? | 공공분양은 납입 금액과 횟수가 중요합니다. 매월 10만원씩 꾸준히 납입하는 것이 좋으며, 최소 12회 이상 납입해야 일반공급 1순위 자격을 얻을 수 있습니다. |
| 무주택 기간은 어떻게 계산하나요? | 만 30세가 되는 날부터 계산하되, 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고일부터 계산합니다. 최근 무주택자가 된 날을 기준으로 하며, 과거 주택 소유 이력이 있다면 최근에 주택을 처분한 날부터 계산됩니다. |
| 맞벌이 부부는 소득을 어떻게 계산하나요? | 본인과 배우자의 소득을 합산하여 계산합니다. 공공분양의 경우 맞벌이 부부는 소득기준이 200%까지 완화되며, 부부 중 1인의 소득이 100% 또는 140%를 초과하지 않아야 하는 조건이 있습니다. |
| 특별공급과 일반공급 중복 신청이 가능한가요? | 특별공급과 일반공급은 별도로 진행되므로 둘 다 신청할 수 있습니다. 다만 특별공급에 당첨되면 일반공급 자격이 자동 소멸되며, 1세대 1건만 가능합니다. |
| 2023년 3월 28일 이후 출산한 경우 어떤 혜택이 있나요? | 신생아 특별공급 대상이 되며 전체 물량의 20%가 별도 배정됩니다. 또한 소득기준이 최대 20%p, 자산기준이 20% 완화됩니다. 자녀가 2명 이상이면 더 큰 완화 혜택을 받습니다. |
| 선택형은 6년 후 분양하지 않으면 어떻게 되나요? | 6년 후 분양을 선택하지 않으면 계속 임대로 거주하거나 퇴거해야 합니다. 분양을 선택하지 않는다고 해서 불이익은 없으며, 거주 기간 동안 낸 임대료는 환불되지 않습니다. |
| 청년 특별공급은 어떤 주택에서 신청할 수 있나요? | 청년 특별공급은 나눔형과 선택형 공공분양에만 있으며, 각 15%씩 배정됩니다. 만 19세~39세 무주택 청년이면 신청 가능하며, 청약통장 6개월 이상 납부 실적이 필요합니다. |
| 공공분양 당첨 후 계약하지 않으면 어떻게 되나요? | 정당한 사유 없이 계약을 체결하지 않으면 향후 일정 기간(최대 5년) 청약 제한을 받을 수 있습니다. 부득이한 사유로 계약이 불가능한 경우 공고문에 명시된 기간 내에 포기 의사를 밝히는 것이 좋습니다. |
마무리
공공분양은 무주택 국민들에게 시세보다 저렴한 가격으로
내집마련의 기회를 제공하는 정부 주거복지 정책입니다.
특히 2025년부터는 신혼부부 특별공급 비율이 35%로 확대되고,
신생아 우선공급이 신설되는 등 청약 기회가 대폭 늘어났습니다.
나눔형은 시세의 70%, 일반형은 시세의 80% 수준의 저렴한 분양가에
저금리 장기 모기지 지원까지 받을 수 있어 초기 자금 부담이 크게 줄어듭니다.
본인의 상황에 맞는 유형을 선택하고,
특별공급 대상이 된다면 반드시 신청하여
내집마련의 기회를 놓치지 마시기 바랍니다.
지금 바로 청약홈에서 모집 중인 공공분양을 확인하고
소득·자산 기준을 체크한 후 청약을 신청해보세요!
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2025.10.09 - [복지정책] - 행복주택 공급, 시세 60% 저렴하게 신청하기
행복주택 공급, 시세 60% 저렴하게 신청하기
2025년 행복주택 공급, 시세 60% 저렴하게 신청하기에 대한 모든 정보를 정리했습니다. 대학생, 청년, 신혼부부를 위한 주거 지원 정책으로 한국토지주택공사와 지방공사에서 시중 시세보다 저렴
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